Cuando se vende una vivienda es habitual hacer las cuentas tomando como referencia únicamente el precio acordado con el comprador. Sin embargo, el importe que finalmente queda en manos del vendedor puede ser sensiblemente inferior, ya que la operación puede generar impuestos y otros gastos que conviene calcular antes de firmar.
Uno de los principales es el IRPF por la ganancia patrimonial. Con carácter general, no se tributa por todo el precio de venta, sino por la ganancia obtenida respecto al valor de adquisición, teniendo en cuenta los conceptos que fiscalmente pueden incorporarse a ambos valores. Además, existen determinadas exenciones, como las vinculadas a la reinversión en vivienda habitual o a la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
A ello puede sumarse la conocida como plusvalía municipal (IIVTNU), un impuesto relacionado con el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En una compraventa, con carácter general, corresponde al vendedor. Además, si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la transmisión no queda sujeta a este impuesto.
Al tratarse de un tributo municipal, su liquidación o autoliquidación debe realizarse ante el ayuntamiento correspondiente y conviene comprobar tanto el procedimiento como los plazos aplicables en cada municipio. También es importante analizar qué método de cálculo resulta aplicable, ya que la normativa permite determinar la base mediante el sistema objetivo o atendiendo al incremento real del valor del terreno cuando resulte más favorable y se cumplan los requisitos establecidos.
Pero los impuestos no son los únicos conceptos que deben tenerse en cuenta. Si existe una hipoteca pendiente, habrá que calcular el capital que debe devolverse al banco y los posibles gastos asociados a su cancelación. También pueden existir honorarios de intermediación inmobiliaria, certificados, regularizaciones pendientes u otras gestiones notariales y registrales.
Por eso, antes de fijar qué cantidad quedará disponible después de una venta, resulta conveniente realizar una liquidación económica y fiscal previa de toda la operación. Dos viviendas vendidas exactamente por el mismo precio pueden dejar cantidades netas muy diferentes a sus propietarios dependiendo de cuándo y por cuánto se adquirieron, la situación hipotecaria, el municipio o las circunstancias personales del vendedor.
Conocer el resultado neto de la venta antes de firmar permite tomar decisiones con cifras reales y evitar sorpresas fiscales una vez realizada la operación.